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二套房贷款与一套房贷款的区别主要体现在以下几个方面：

1. 首付比例不同：在购买二套房时，需要支付的首付比例通常会高于购买首套房的首付比例。在大多数地区，购买首套房的首付要求为30%，而购买二套房的首付比例至少应为50%至60%。

2. 贷款利率不同：二套房的贷款利率通常高于首套房的贷款利率。这是因为银行在贷款时会根据购房者的信用状况、还款能力等因素进行评估，二套房贷款的违约风险相对较高，因此利率会相应提高。

3. 贷款难度不同：相较于首套房贷款，二套房贷款的申请过程通常更为困难。在银行资金紧张时，二套房贷款申请可能会遇到困难。此外，如果二套房购房者想申请公积金贷款，在首套房贷款已经结清的情况下，通常无法申请公积金贷款。

如今，我国不少地区对于房贷的认定属于“认房又认贷”的情况。这意味着，如果用户名下已有房贷或房产，再购买一套房，将被认定为购买第二套房。但也有部分地区为了开放限购，对房产认定进行了调整，例如在杭州无房的购房者，在其他地方有贷款记录，只要贷款已结清，在杭州购房时可以按照首套房利率执行。

二套房的认定方式如下：

1. 贷款购买过一套房，但贷款已结清，再贷款买房算作首套房；若贷款未结清，算作二套房。

2. 个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3. 夫妻双方中，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据借款人的偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清，算作二套房以上。

4. 准备结婚但尚未领取结婚证的两个人，其中一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记在两个人名字上，无贷款记录的人申请贷款。由于两人共为产权人，从银行按揭贷款买房算作二套房。